Rechtsanwalt
Mag. Claudia Peyreder
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Mietrecht

Allgemeines

Ein Mietvertrag liegt dann vor, wenn jemand einem anderen die Benützung einer Wohnung gegen Entgelt auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gestattet. Der Mieter einer Wohnung ist berechtigt, den Mietgegenstand vertragsgemäß zu gebrauchen. Dazu gehört auch das Recht, Besuche zu empfangen und Familienangehörige in die Wohnung aufzunehmen.

Das Entgelt ist notwendiger Bestandteil des Mietvertrages und wird meist in Form eines monatlichen Mietzinses vereinbart. Vertragspartner des Mieters sind der Haus- oder der Wohnungseigentümer oder jemand, der auf Grund eines Vertrages ein Benützungsrecht an der Wohnung hat.

Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die generell einen schriftlichen Vertrag verlangt. Wenn aber ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird, verlangt das Gesetz einen schriftlichen Vertrag.

Neben dem Mietvertrag gibt es zahlreiche weitere Typen der Vertragsgestaltung, wie zB den Pachtvertrag, den Leihvertrag und das Superädifikat.

Wohnungstypen

Die beiden im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegten Elemente des Mieterschutzes sind: Preisschutz und Kündigungsschutz. Aber nicht alle Wohnungen in Österreich unterliegen gleichermaßen dem MRG. Auf mache Mietverhältnisse ist keines der beiden Elemente anwendbar, bei anderen gilt nur der Kündigungsschutz und wieder bei anderen gelten beide.

Es ist nicht einfach, sich die Ausnahmen und Teilausnahmen vom MRG zu merken, zur groben Orientierung gilt als Merksatz: Je älter und größer das Haus ist, in dem die Mietwohnung liegt, umso besseren gesetzlichen Schutz genießen die Mieter.

Die wichtigste Ausnahme vom Anwendungsbereich des MRG sind Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten; früher benannt als die sogenannten „Zweifamilienhäuser“.

Seit der MRG Novelle 2002 unterliegen sowohl diese Wohnungen als auch Geschäftsräumlichkeiten nur mehr den Bestimmungen des ABGB. Wichtig für die Mieter ist somit, dass sie keinem Kündigungsschutz unterliegen und somit einen befristeten Vertrag abschließen sollten, der im besten Fall zur Absicherung auch hochnimmt Grundbuch einzutragen ist.

Hauptmietvertrag/ Untermietvertrag

Ein Hauptmietvertrag liegt dann vor, wenn der Vermieter der Eigentümer, der Fruchtnießer der Liegenschaft, der Wohnungseigentümer oder auch der Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses ist. Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit jemanden abgeschlossen wurde, der selbst nur einen Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer hat.

Der Untermieter kann seine Recht nicht direkt gegenüber dem Hauseigentümer durchsetzen, sondern ist in Fragen der Instandhaltung oder Betriebskostenabrechnung auf den Hauptmieter angewiesen. Außerdem genießt er nur einen geringeren Kündigungsschutz.

Betriebskosten

Zusätzlich zu der Miete hat der Mieter Betriebs- und Heizkosten zu bezahlen.

Für Wohnungen die zur Gänze unter das MRG fallen, dürfen vom Vermieter unter dem Titel Betriebskosten und öffentliche Abgaben nur bestimmte, im MRG taxativ aufgezählte Positionen verrechnet werden. Die Heizkosten werden unter bestimmten Voraussetzungen nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz verrechnet.

Bei Wohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz nicht zur Gänze oder gar nicht anwendbar ist, sind diese im Vertrag extra zu vereinbaren. Betriebskosten sind nur die regelmäßigen Kosten, die anfallen um den „Betrieb des Wohnens“ aufrechtzuerhalten. Reparaturen, auch Kleinreparaturen sind keine Betriebskosten.

Die Aufteilung der gesamten Betriebskosten des Hauses auf einzelne Wohnungen erfolgt nach dem Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter selbst benutzten oder leerstehenden Wohnungen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebs- und Heizkosten jährlich abzurechnen.

Dauer und Auflösung

Ein Mietvertrag kann auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen werden. Im Anwendungsbereich des MRG ist aus Sicht des Mieters ein unbefristeter Mietvertrag fast immer vorzuziehen, da er Kündigungsschutz genießt. Außerhalb des Geltungsbereiches des MRG ist für den Mieter ein befristeter Vertrag anzuraten.

Ein Vertrag kann einvernehmlich, durch Zeitablauf, unter bestimmten im MRG festgelegten Voraussetzungen durch Kündigung und durch Auflösung aus wichtigem Grund beendet werden. Als Auflösungsgrund auf Vermieterseíte sind hier Mietzinsschulden und unleidliches Verhalten bzw. Vernachlässigung des Mietobjektes zu erwähnen.

Auf der Mieterseite ist ein Vertrag mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch untauglich ist bzw. wird. Verträge außerhalb des MRG können nach den Regeln des ABGB aufgelöst werden, die ua Nachzahlung des Mietzinses bzw auf Mieterseite die Untauglichkeit des Mietobjektes beinhalten.