Rechtsanwalt
Mag. Claudia Peyreder
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Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft bzw. einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung, eine sonstige selbstständige Räumlichkeit oder einen Kfz-Abstellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen. Der Wohnungseigentümer ist immer Miteigentümer der Liegenschaft, er verfügt also auch über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft. Mit diesen Anteilen ist das ausschließliche Recht zur Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dier Liegenschaft verbunden.

Wohnungseigentum kann grundsätzlich auf verschiedene Arten begründet werden. So kann Wohnungseigentum auch durch eine gerichtliche Entscheidung oder eine gerichtliche Aufteilung von ehelichem Gebrauchsvermögen entstehen. Die bei weitem häufigste und üblichste Art der Begründung von Wohnungseigentum ist jene durch schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer mittels Wohnungseigentumsvertrag.

Oft wird ein Kaufvertrag auch mit einem Wohnungseigentumsvertrag verbunden bzw. kombiniert und enthält dieser Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag Angaben über den jeweiligen Kauf sowie auch die vorzunehmende Wohnungseigentumsbegründung. Dieser Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag zielt somit auf die Begründung von Wohnungseigentum sowie den Kauf einer bestimmten Anzahl von Anteilen einer Liegenschaft ab. Aus diesem Grund ist in einem derartigen Vertrag in der Regel auch das entsprechende Nutzwertfeststellungsgutachten eines Sachverständigen enthalten, welches die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte samt Lage, Fläche, Nutzwert etc. anführt.

Um spätere Konflikte zwischen den Wohnungseigentümern auszuschließen, sollte der jeweilige Wohnungseigentumsvertrag individuell auf das gegenständliche Objekt und die Wohnungseigentümer zugeschnitten sein.

Die Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers bezieht sich in der Regel nur auf das Innere des Wohnungseigentumsobjektes. In Bezug auf allgemeinen Flächen bzw. die Erhaltung allgemeiner Teile einer Liegenschaft, ist die Eigentümergemeinschaft zuständig.

Wenn ein Gebäudeteil sowohl von einzelnen Wohnungseigentümern genutzt wird als auch der Allgemeinheit zugutekommt, kann  es im Falle von nicht klaren Vereinbarungen, wer die Erhaltungsmaßnahmen tragen muss oder wer welche Benützungsrechte hat, zu einem Streit kommen. In der Regel geht es hier meistens um Außenfenster, Rolläden, Wohnungseingangstüren, gemeinsam genutzte Gärten oder Abstellflächen, in der Wand verlegte Leitungen aber auch Terrassen und Balkone.

Bei Eigentümerpartnerschafen können die Eigentümer diese Anteile zB nur gemeinsam veräußern, belasten udgl. Erfreulich ist, dass nicht mehr nur Ehegatten Wohnungseigentum begründen können, sondern auch Lebensgefährten, Geschwister udgl.

Zu beachten ist ua weiters, dass allgemeine Teile der Liegenschaft ohne Zustimmung der restlichen Eigentümer nicht in Anspruch genommen werden können. Die dafür notwendigen Vereinbarungen sind einstimmig entweder gleich im Wohnungseigentumsvertrag oder in Benützungsvereinbarungen abzuschließen.

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, nach seinen Anteilen berechnete Aufwendungen (sogenannte „Betriebskosten“) zu bezahlen. Ausnahmen für gewisse Aufwendungen zB Lift müssen entweder einstimmig beschlossen oder mittels Antrag bei Gericht durchgesetzt werden.

Die Regeln der Wohnungseigentümer untereinander sind durch gegenseitige Rücksichtnahme gekennzeichnet.

Zu beachten ist neben den Nichtzahlungen der „Betriebskosten“ die Einhaltung der Ruhezeiten. Im extremsten Fall ist eine Ausschlussklage möglich.

Beschlüsse über ordentliche oder auch außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen werden in den Eigentümerversammlungen gefasst und können mit verschiedenen Fristen angefochten werden.

Sowohl die Beschlussfassung als auch die Anfechtung an sich sind komplexe Rechtsthemen, bei deren Durchführung als auch bei der Durchsetzung Hilfe von Experten gefragt ist.

Sollte das Parifizierunsgutachten entweder von Beginn an falsch sein oder nachträglich durch Änderungen falsch werden, kann dies ebenso mit Expertenhilfe durchgesetzt werden.

Die Größe der Miteigentumsanteile, die immer in einem Verhältnis zur ganzen Liegenschaft auszudrücken ist, ergibt sich aus dem Grundbuch; eine Änderung der Eigentumsverhältnisse kann nur durch eine Einverleibung im Grundbuch aufgrund eines gültigen Titels erfolgen; die Festsetzung oder Änderung der Nutzwerte, die selbst rechtsgrundabhängig ist, also keinen eigenen Titel für Bestandsänderungen bildet, führt daher nicht ohne weiteres zu einer entsprechenden Angleichung der mit Wohnungseigentumsobjekten verbundenen Miteigentumsanteile; die Nutzwert-(neu-)festsetzung stellt (nur) die Grundlage für eine nachfolgende (erforderliche) Änderung der Mindestanteile dar; die Berichtigung der Miteigentumsanteile im Grundbuch erfordert daher einen eigenen Titel

Exkurs: Schlichtes oder ideelles Miteigentum:

Beim schlichten Miteigentum hat der Eigentümer mit seinem  Anteil an der Liegenschaft im Gegenteil zum Wohnungseigentümer  kein  Recht zur ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dieser Liegenschaft. Es braucht dazu vielmehr eine sog Benützungsregelung.

Das schlichte Miteigentum kommt häufig in Verlassenschaften vor, wenn mehrere Erben gemeinsam eine Liegenschaft erben.

Den Miteigentümern wird jeweils ein „ideeller Anteil“ an der Sache (z.B. Liegenschaft) zugewiesen. Genauer ausgedrückt, wird das Eigentumsrecht, nicht die Sache selbst, nach Bruchteilen (zB 1/2, 1/10) unter den Miteigentümern aufgeteilt. Es werden also keine realen Teile einzelnen Miteigentümern zugeteilt, jeder ist Miteigentümer an der Gesamtsache.

Es sind die Bestimmungen des WEG nicht anwendbar. Die Regeln dieses Zusammenlebens finden sich in den §§ 361, 825 ff ABGB.

Für die ordentliche Verwaltung gilt als Beschluss- oder Abstimmungserfordernis das Mehrheitsprinzip (= Anteilsmehrheit). Die ordentliche Verwaltung dient der Erhaltung der „Substanz” der im Miteigentum stehenden Sache

Für die außerordentliche Verwaltung (bei „wichtigen Veränderungen” oder „Verbesserungen”) gilt grundsätzlich das Einstimmigkeitsprinzip. Die nicht erteilte Zustimmung eines Miteigentümers kann allerdings uU im Außerstreitverfahren ersetzt werden.

Die Schwachstelle des schlichten Miteigentums liegt darin, dass jeder Teilhaber die „Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann”; wenn auch „nicht zur Unzeit oder zum Nachteile der Übrigen”. Dh für die von der Teilung Betroffenen aber nur: allenfalls zeitlichen Aufschub, aber nicht Verhinderung der Aufhebung der Gemeinschaft. Die mögliche Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft schwebt wie ein Damoklesschwert über dem Rechtsinstitut Miteigentum, zumal von dieser Möglichkeit gerade in heiklen Situationen Gebrauch gemacht und dadurch Druck ausgeübt werden kann; z.B. Familienzwist.